上海二手房价“止跌”

9月份70城房价数据公布后，上海再次成为关注焦点。

时隔32个月，在全国70个大中城市中，上海率先实现二手房价格同比由负转正。这是一个难得的市场回暖迹象。

根据普睿数智监测的二手住宅成交数据显示，今年第三季度上海二手房表现出明显的企稳特征： 成交均价同比基本停止下跌，买卖双方对价格的预期逐渐趋于一致，最先企稳的是总价最低、面积最小的房源。

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今年第三季度，上海二手住宅成交均价为44527元/平方米，同比下滑1%、环比下滑0.1%，基本保持平稳。

与去年相比，价格修复趋势更为突出。2025年第三季度的同比跌幅为11.3%。一年之内，跌幅从两位数收窄至约1%，表明下行趋势已得到遏制。

从月度成交均价来看，已连续三个季度逐步回升：2025年12月，二手房成交均价跌至41670元/平方米，触及阶段性低点，到今年9月单月达到44518元/平方米，较去年12月低点上涨了6.8%。

与成交均价形成对比的是，挂牌均价仍在持续下降。 第三季度二手住宅挂牌均价为53751元/平方米，同比下滑6.6%、环比下滑1.6%。

一边是挂牌均价继续让步，另一边成交均价已停止下跌，两者之间的价差迅速缩小，从2025年第三季度的12552元/平方米收窄至今年第三季度的9224元/平方米，缩小幅度达26.5%。

根据各总价段成交均价来看，第三季度二手房成交价格整体企稳：300万元以下持平；300万-500万元环比下降0.3%；500万-700万元环比增长2.2%；700万-1000万元环比下降0.4%。

分面积段来看，小面积段略有上升、大面积段略有下降，整体波动幅度较小：70平方米以下房源成交均价环比增长1.9%；90-110平方米环比增长1.6%；110-144平方米环比下降2.7%；200平方米以上环比下降2.1%。

回顾2025年房价全面下跌时，总价越低，跌幅越大。从第一季度到第四季度，300万元以下累计下跌9.4%，300万-500万元下跌4.5%。低总价房源通过更大幅度的降价来换取快速成交，这也是同期低总价房源成交占比快速上升的根本原因。到了今年，总价最低、面积最小的房源价格最先企稳。

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判断二手房价格预期是否企稳，折扣率（成交均价/挂牌均价）比成交均价更为敏感。

上海二手住宅的折扣率，在2025年10月最低曾达到71.9%，相当于打七二折才能卖出房子。到今年9月，这一数字已回升至82.4%，不到一年时间上升了近11个百分点。 第三季度均值从去年第三季度的78%提高了4.7个百分点，达到83%。

更直观的变化体现在三个交易细节中。

首先，房东不再频繁降价了。 第三季度挂牌房源月均调价4537次，同比大幅下降63%，是2024年以来的最低水平。

其次，看房效率提高了。 第三季度月均带看11.4万次，同比减少41%，而同期二手住房成交套数同比正增长，这意味着单位带看成交转化效率明显提升，买方不再需要反复比较价格。

第三，成交速度加快了。 第三季度二手住宅平均成交周期为106.3天，同比缩短4%、环比缩短14%，9月单月成交周期为100天，是2024年1月以来月度成交周期最短纪录。这表明达成一笔交易所需的博弈时间在缩短。

这三个变化是比成交量更早出现的市场企稳信号。

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从成交结构来看，第三季度上海二手住宅的核心特征就是一个字：稳。

在数据层面，总价300万元以下的刚需房源，成交占比从第一季度的70.4%，到第二季度的69.3%，再到第三季度的69.1%，连续两个季度小幅回落，基本稳定在七成左右的水平。

真正值得关注的是改善需求的边际回归。

110平方米以上的房源，合计占比升至17.5%，是2024年第四季度以来的新高。其中，200平方米以上占比1.9%，160-180平方米占比1.2%，均为近两年高位。

第三季度上海二手房成交总量环比回落14.9%，但各面积段回落幅度随面积增大而递减： 70平方米以下下降16.9%，160-180平方米仅下降9.4%。在第二季度集中释放后的回调中，大面积段明显比小面积段更具抗跌性，这是改善需求实质性回归的信号。

成交端企稳的背后，挂牌端正在发生结构性变化。 目前上海挂出的二手房，正在变得越来越小，也越来越贵。

在数据层面，第三季度上海二手房挂牌套均面积为96.9平方米、套均总价520.9万元，同比分别缩小12.5%和18.2%。9月单月分别为94.6平方米、511.1万元，双双创下2024年以来的最低水平。

分解9月份不同总价段挂牌房源来看，几乎都呈现出“挂牌单价上涨、套均面积缩小”的特征。其中，300万元以下挂牌单价同比上涨幅度最高，达到11.8%，套均面积从70.2平方米缩小至66.4平方米。而300万-500万挂牌房源套均面积缩小最明显，达7.7%，但挂牌均价增长了6.5%。

换句话说，同样的预算，现在能买到的房子，面积可能更小了。 那些单价更低、面积更大的“捡漏房源”正逐渐退出挂牌池。对购房者而言，“花更少的钱买更大面积”的机会，正在一点点收窄。

整体来看，第三季度上海二手房市场的关键词是低位企稳，而非趋势反转。作为全国第一个二手房价格同比转正的城市，上海二手房企稳是市场一步步形成的底部。

2026年最后一个季度，上海二手房将呈现怎样的走势？有三个关键点：

其一，价格大概率继续窄幅波动，成交均价同比有望由负转正，与挂牌均价之间的价差进一步缩小。

其二，二手房成交规模环比面临压力：第三季度已环比回落14.9%，而调价次数与带看次数同步大幅减少，意味着挂牌端的主动供给在收缩，第四季度缺乏新的放量来源。

其三，改善需求的边际修复将持续，但幅度有限，低总价刚需房源占比仍将维持在七成左右。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部、普睿研究，36氪经授权发布。